Размен квартиры

Размен квартиры представляет собой разделение имущества, его обмен на что-то иное или полный раздел жилой площади на начальных этапах с последующей ее продажей. Однако, прежде чем начать одну из обозначенных процедур, необходимо ознакомиться с классификацией разменов, нужными к подаче документами и некоторыми другими юридически закрепленными аспектами. Далее мы расскажем о том, как разменять квартиру правильно, что нужно при этом учитывать и многое другое.

Что представляет собой размен квартиры?

В первую очередь рассматривается разъезд участников долевого владения с последующим обменом жилья на отдельные помещения для раздельного проживания.

Наиболее частой причиной возникновения необходимости в проведении процедуры подразумевается развод супругов. Однако, стоит также выделить:

  • Невозможность дальнейшего проживания на одной территории выросших детей и пожилых родителей;
  • Смена работы или места учебы;
  • Становление одним из совладельцев или супругов потенциально опасным из-за возникновения проблем с психикой, появлением наркотических или алкогольных зависимостей.

Среди основных способов можно выделить осуществление процесса по обоюдному согласию всех зарегистрированных сторон. В таком случае потребуется подтвердить его не просто в устной форме, но и в письменной, составив соответствующее заявления. Однако, в том случае, если в помещении также прописаны дети, то потребуется специальное разрешение со стороны органов опеки.

Второй вариант более проблематичный и может потребовать определенной компетентности в юридическом направлении. Если действующие стороны прибегли к данному способу, то рекомендуется задействовать помощь узкоспециализированной организации, которая занимается проведением юридических консультаций. В таком случае раздел будет осуществляться гораздо быстрее, ведь не нужно будет заниматься самостоятельным составлением и заполнением документов, их подачей и полноценным участием в судебном процессе. Несмотря на это, при обращении в суд все равно необходимо согласие органов опеки.

Также, следует заранее определиться с требуемым типом размена. Они имеют достаточно большую классификацию. Самым стандартным выбором является смена одного помещения на другое. Однако, вы вполне можете:

  • Получить большую жилую площадь, при этом доплатив за дополнительные метры;
  • Осуществить смену жительства на другой город;
  • Получить комнаты в коммуналке;
  • Получить какие-либо имущественные ценности, которые смогли бы сравниваться с ценовой категории противоположной стороны.

Какие документы необходимо предоставить для проверки?

Перед началом всех процедур необходимо получить специальную справку из Бюро Технической Инвентаризации. Таким образом, если вы проводили несанкционированную перепланировку, то это станет известно. Чтобы избежать лишних проблем, рекомендуется заранее легализировать проведенные ремонтные работы, даже если потребуется обратиться в судебные инстанции. Далее вы получите технический план с экспликацией.

Затем следует процесс сбора правоустанавливающих документов. В первую очередь проверяется право собственности на жилую площадь. Далее смотрят на свидетельства наследования/приватизации или договор о социальном найме помещения. Стоит отметить, что если разъезд происходит через решение суда, то потребуется иметь выписку соответствующего решения. При наличии прописанных детей нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Помимо вышеназванного, необходимы согласия обоих владельцев, справка, говорящая об отсутствии проблем с квартирой (например, ареста), выписка из домовой книги. Последний важный документ – это подтверждение отсутствия задолженностей перед лицами, которые заведуют домом и предоставляют вам определенного рода услуги.

В первую очередь определяется – приватизирована ли жилая площадь. Вариант раздела возможен и в противоположном случае, но он подразумевает больше операций с более высоким уровнем сложности. Это вполне неудивительно, ведь приватизированная площадь принадлежит вам, а неприватизированная тем лицам, которые ее предоставили. Во втором варианте потребуется сначала получить их разрешение на разъезд, а уже потом начинать процедуру поиска необходимой жилой площади.

Еще одним важным аспектом подразумевается правоспособность жилья. Могут возникнуть некоторые проблемы при разделении, если оно является аварийным или вовсе внесено в приказ о сносе дома. Если ничего подобного не наблюдается, то необходимо направить заявление в местный исполнительный комитет, который выдаст разрешение на раздел. Далее, как мы уже сказали, вы должны сами найти подходящее место жительство. Однако, в этом вам может помочь тот же орган. У исполкома имеется определенная информационная база, среди которой вполне можно найти лиц, подходящий для решения жилищного вопроса.

Даже при отсутствии людей, готовых к переезду, в базе можно обратиться в специализированную организацию, которая займется поиском. Опытный риелтор может даже провести многоступенчатую сделку, где в конечном итоге вы достигните желаемой цели. При наличии возможностей можно также осуществить продажу нынешних метров с гарантией приобретения нового жилья.

Наиболее часто люди обращаются по поводу раздела именно таких квартир, ведь они не могут быть проданы или участвовать в схожих имущественных сделках. Стоит сразу сказать, что площадь для дальнейшего проживания будет принадлежать одному и тому же собственнику (муниципальному). Начать осуществление процесса можно так же с разрешения администрации, направив соответствующее заявление. В нем же необходимо указать причины необходимости переезда и желаемые критерии проживаемых лиц. Например, подобрать новое жилье можно на собственное усмотрение или исходя из имеющейся базы у исполнительного комитета. Если вы заранее согласовали готовый вариант переезда с другими жильцами, то обязательно упомяните об этом.

Говоря о сроках рассмотрения заявления, оно будет находиться на проверке у административной комиссии в течение одного месяца, после чего вы получите официально зафиксированный ответ. Стоит отметить, что исполнительная комиссия вполне может отказать в удовлетворении выставленных требований и подобрать жилье на собственное усмотрение.

В некоторых случаях может произойти и принудительное расселение граждан. В любом случае вы получите официальное заблаговременное оповещение об этом, где также будут указаны достаточно весомые причины такого выбора. Однако, если вас не устраивает подобное, то в течение десяти дней проживающим лицам предоставляется право обратиться в суд для дальнейшего разбирательства по поводу ущемления прав. То же можно проделать и тогда, когда вы не согласны с отказом в размене.

Если выше мы говорили о возможности принудительного выселения, то здесь собственники имеют полное право распоряжаться жильем на свое усмотрение, а значит размен произойдет только с их разрешения.

В данном случае можно провести обмен или задействовать помощь агентства недвижимости, которое достаточно быстро сможет найти жилую площадь. В итоге появляется возможность вышеназванной многоступенчатой сделки, где жильцы нескольких квартир разделяются по разным помещениям или объединяются в одно. Также, наличие приватизации подразумевает собой некоторые дополнительные пути развития событий:

  • Получение имущественной или денежной компенсации от противоположной стороны;
  • Вместо переселения в другую квартиру имеется возможность получить частный дом;
  • Получение земельного участка в собственность одному или нескольким участникам сделки.

Стоит отметить, что все обозначенные дополнения возможны только при согласии всех сторон между собой, а не принудительно. Также, если говорить о необходимых документах, закрепляющих сделку, то в качестве такого выступает гражданско-правовой договор и создание соответствующей записи в Росреестре.

С юридической точки зрения развод абсолютно никак не влияет на имущественные отношения между бывшими супругами. Изменить ситуацию может либо истечение срока исковой давности, который равен три года или же процесс раздела имущества при разводе.

Также, стоит подразделять приватизированное и противоположное жилище. Во втором случае срок исковой давности не может вступить в силу, но, как мы уже указывали выше, развод является достаточно весомой причиной для подачи заявления о разделе жилой площади.

Первый вариант обладает собственной классификацией и нюансами. Если приватизация осуществлялась на имя одного из супругов, но проводилась в тот период, когда пара уже официально закрепила брачные узы, то она все равно считается общей и подлежит соответственному разделу. Однако, если она приобреталась до этого момента или в период, когда брак считался фиктивным, то права принадлежат только одному собственнику. Тогда именно он будет распоряжаться своим имуществом и вполне может не согласится делить его с кем-либо.

Несмотря на это, в таком случае имеется некоторое исключение. Например, будущий муж купил будущей жене квартиру и записал жилую площадь на ее имя. Правообладание недвижимостью в данной ситуации считается общим.

Если говорить о проблеме наличия прописанных в квартире детей, то на нее действительно стоит обратить внимание. В противном случае на нее обратят внимание уже органы опеки. Они крайне тщательно и трепетно относятся к подобного рода работе, а потому попросту не дадут несовершеннолетним выселиться, даже если права собственности уже перейдут к другой семье. Чтобы избежать вышеназванных проблем, необходимо заведомо выписать жену с детьми.

Как осуществляется размен при отсутствии согласия одной из сторон?

В том случае, если оба супруга вступили в права собственники на определенную долю, то они могут распоряжаться только своей частью. Если одна сторона желает сменить место жительства, а вторая остаться, то первой необходимо подать нотариально удостоверенное уведомление о предложении выкупа свой доли. Если впоследствии был получен одобрительный ответ, то собственник получает право обменять ее на аналогичное помещение. За второй же стороной остается возможность распоряжаться своей частью.

Если квартира находится в собственности органов власти, то именно они будут принимать решение о расселении проживающих. Точно так же подается заявление, которое рассматривается в течение месяца, и затем исполнительный комитет сообщает свое решение.

В первую очередь в размене отказывают при наличии определенного неблагоприятного статуса у квартиры. Например, она подлежит сносу или является аварийной. Также, в доме может быть запланировано проведение ремонтных работ, что тоже становится причиной для отказа. Стоит выделить и следующие пункты:

  • В данный момент проводятся судебные процессы относительно места проживания. К таковым относится оспаривание права пользования жилой площадью или же иск о расторжении договора пользования;
  • Человек, который станет новым жильцом, обладает рядом хронических заболеваний;
  • Если после проведения сделки одна из семей станет обладателем статуса нуждающихся в жилищных условиях.

Стоит отметить, что эти причины имеют высокий уровень юридической значимости, а потому практически не могут быть оспорены.

Если квартира, в которой проживали собственники, находилась в пользовании ими более трех лет, то такие объекты подлежат налогообложению. В таком случае при размене к сторонам применяются особые условия. В частности, потребуется выплатить определенный налог, который просчитывается в зависимости от стоимости жилой площади. С каждого миллиона высчитывается 13%. Если полная стоимость объекта не известна вам, то узнать ее можно исходя из справки БТИ.

Однако, если вы приобретаете новую квартиру впервые, то вполне можете получить имущественный налоговый вычет. То есть получить с потраченных денег некоторую часть. Именно ей можно погасить налогообложение. Для этого необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Тогда будет проведен налоговый взаиморасчет.

Ссылка на основную публикацию