Нотариальная сделка купли продажи квартиры

Совершение операций с недвижимостью в большинстве случаев не предполагает обязательного заверения договора у нотариуса. Однако нотариальная сделка купли-продажи квартиры предоставляет дополнительные юридические гарантии, а также существенно экономит время. О преимуществах и ценах на подобные услуги подробно рассказывается в материале.

Действующее гражданское законодательство дает физическим лицам право самостоятельно заключать договоры купли-продажи квартиры при 2 условиях:

  • договоренность отражается в письменном виде;
  • документ обязательно регистрируется в отделении Росреестра, после чего выдаются документы о собственности.

Однако совершение сделок с недвижимостью всегда сопряжено с реальным риском столкнуться с незаконными действиями продавца или покупателя. Поэтому возникает угроза потерять квартиру или деньги за нее (частично или полностью). Поэтому на практике стороны сделки нередко обращаются за помощью к посредникам, в качестве которых могут выступать не только нотариусы, но также риэлторы или юристы.

посредникплюсыминусы
нотариус
  • дополнительно проверяет юридическую чистоту объекта;
  • проверяет адекватность состояния всех сторон сделки, их дееспособность;
  • самостоятельно сдает документы для регистрации права собственности на квартиру в Росреестр.
  • не осуществляет подбор подходящего варианта;
  • не дает рекламу на продажу квартиры;
  • дополнительные юридические консультации предоставляет только за оплату;
  • не сопровождает сделку документально на всех ее этапах, а только заверяет договор купли-продажи.
риэлтор
  • осуществляет продажу объекта и поиск обменного варианта;
  • сопровождает сделку на каждом этапе, дает консультации.
  • не дает никаких юридических гарантий относительно чистоты проводимой сделки;
  • услуги стоят довольно дорого (40-50 тыс. рублей и более).
юрист
  • дает юридические консультации;
  • сопровождает сделку документально.

Таким образом, если ситуация достаточно простая, сторонам предпочтительно обратиться именно к нотариусу. Если у продавца есть достаточно времени, чтобы самостоятельно продать квартиру, он может сделать это в обход риэлтора. Если к тому же у него не возникает сложных юридических вопросов, можно обойтись и без юриста. Без обращения к нотариусу в этом смысле ситуация усложняется, поскольку никаких юридических гарантий после подписания простого договора купли-продажи не возникает.

Основное назначение нотариуса состоит в том, что он дополнительно проверяет как сам объект недвижимости, так и людей, подписывающих его. Его задачи сводятся к следующим:

  1. Проверка реализуемого объекта на предмет юридической чистоты, т.е. отсутствия обременения (залог, арест квартиры, законные претензии со стороны третьих лиц – например, супруги, детей и др.).
  2. Удостоверение того факта, что обе стороны находятся в адекватном психологическом состоянии, являются полностью дееспособными и совершеннолетними гражданами. Это особенно важно в тех случаях, когда впоследствии частные лица (мошенники) могут отказаться выполнять обязательства по договору купли-продажи, ссылаясь на то, что их ввели в заблуждение, и они не вполне осознавали последствия своих действий.
  3. Самостоятельное оформление документов для регистрации права. Нотариус передает весь комплект бумаг в отделение Росреестр или МФЦ, и в результате стороны экономят время и деньги (оформление занимает несколько рабочих дней, а 1-2 недели, как это бывает в обычной ситуации).

Таким образом, обратиться к нотариусу – в интересах обеих сторон, потому что добросовестные покупатель и продавец желают провести сделку в полном соответствии с законодательством. Особенно важно нотариальное заверение договора в тех случаях, когда собственника (или покупателя) представляет лицо, действующее по доверенности. В таких ситуациях риск столкнуться с мошенниками многократно увеличивается.

В каких случаях нотариальное заверение сделки обязательно

Закон не обязывает продавца и покупателя (физических или юридических лиц) обращаться к нотариусу для того, чтобы составить договор купли-продажи недвижимости. Однако в 3 случаях такое действие обязательно:

  1. Если речь идет о продаже доли в квартире (любого размера и типа – выделенной или идеальной).
  2. Если продается квартира, в которой собственником (полным или долевым) является несовершеннолетний.
  3. Если продается недвижимость, собственником которой (полным или долевым) является лицо, признанное недееспособным полностью или частично. Законным представителем этого человека является опекун – он и имеет право подписи во всех документах.

Заключить договор без нотариуса в этих ситуациях будет незаконно: если на документе не будет его подписи и печати, Росреестр откажется регистрировать право собственности (даже если договор уже будет подписан, а деньги – переданы продавцу).

Пошаговая инструкция по оформлению сделки у нотариуса

В целом алгоритм действий ничем не отличается от случаев обычной продажи, т.е. без сопровождения нотариуса. Стороны собирают все необходимые документы, в назначенное время приходят в нотариальную палату, составляют и подписывают договор, после чего ожидают оформление права собственности в Росреестре.

К ним относится стандартный пакет:

  • паспорта каждой стороны;
  • документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор, технический паспорт).

Могут также понадобиться доверенности (если действуют представители продавца или покупателя), согласие органов опеки на продажу (если собственником является несовершеннолетний).

При оформлении очень важно обратить внимание на 2 обстоятельства:

  1. Как именно будет проходить расчет – наличными и безналичными, как будут проверяться купюры, будет ли использоваться банковская ячейка или услуга аккредитива.
  2. Каков порядок расчета – передача первой (обычно меньшей) части денег и второй (обычно после регистрации права).

Стороны должны и определить ответственность за возможное уклонение от сделки, за сохранность квартиры и ее своевременную передачу после процедуры оформления. Нотариус обязан зачитать договор вслух, разъяснить сторонам последствия их действий, после чего покупатель и продавец подписывают договор. Нотариус ставит на нем оригинальную печать и собственноручную подпись. Договор составляется на специальном бланке, образец которого приведен ниже (первая страница).

Нотариус самостоятельно относит документы в Росреестр, после чего стороны забирают их спустя 2-3 рабочих дня. Производится окончательный расчет в соответствии с договором, передача ключей и помещения по соответствующему акту. Сделка состоялась, договор считается вступившим в силу.

Практика и реальные расчеты показывают, что стоимость услуг нотариуса в большинстве случаев оказывается существенно ниже, чем оплата юридического сопровождении сделки и тем более работы риэлтора. Цена формируется исходя их стандартов федеральной нотариальной палаты. Стоимость услуг зависит от того, кто именно проводит сделку – родственники (родители, дети, супруги, родные братья и сестры) или посторонние лица. Также размер платы напрямую зависит от стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, сделка купли-продажи неизбежно связана с рисками столкнуться с мошенническими действиями, и полностью исключить их невозможно. Однако наличие нотариального заверения договора существенно снижает вероятность этих угроз, потому что нотариус дополнительно проверяет как состояние сторон договора, так и документы на квартиру. В результате за умеренную плату продавец и покупатель получают возможность уменьшения рисков, связанных с возможными судебными спорами после совершения сделки и регистрации права собственности.

Ссылка на основную публикацию